Mua bán nhà đất chứng thực ở UBND xã được không?

1. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Theo quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 thì điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với bên bán như sau:

Điều 45. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

d) Trong thời hạn sử dụng đất;

đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

…

Như quy định trên, để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bên bán cần đáp ứng các điều kiện:

• Đất có Giấy chứng nhận (Sổ hồng/Sổ đỏ): Đây là giấy tờ pháp lý quan trọng nhất xác lập quyền định đoạt của chủ sở hữu.
• Đất không có tranh chấp: Đất đang trong thời gian có tranh chấp thì không được phép giao dịch.
• Đất không bị kê biên hoặc bị áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời: tài sản đang bị Tòa án hoặc cơ quan Thi hành án kê biên, phong tỏa để đảm bảo nghĩa vụ tài sản của chủ đất thì không được phép chuyển nhượng. Bên cạnh đó, việc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời nhằm tránh trường hợp tẩu tán tài sản.
• Đất còn trong thời hạn sử dụng đất: ggười sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng khi đất còn trong thời hạn được Nhà nước giao hoặc cho thuê. Nếu đất hết hạn sử dụng, quyền của người sử dụng đất mặc nhiên chấm dứt (trừ trường hợp được gia hạn).

- Theo quy định tại khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024 thì điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với bên mua như sau:

Điều 45. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất

[…] 8. Các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất quy định như sau:

a) Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

b) Cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở và đất khác trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng đó;

c) Tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài mà pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.

Như quy định trên, để thực hiện được việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bên mua không được thuộc các trường hợp bị cấm hoặc hạn chế theo quy định. Chẳng hạn, như tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài mà pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

>> Tham khảo thêm: Tư vấn mua bán nhà đất qua zalo miễn phí

2. Hình thức Hợp đồng chuyển nhượng

Theo quy định tại khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản về quyền của người sử dụng đất được quy định như sau:

Điều 27. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

[…] 3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng, chứng thực thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

Như vậy, pháp luật đất đai hiện hành không bắt buộc duy nhất hình thức công chứng. Các chủ thể tham gia giao dịch có quyền lựa chọn giữa công chứng hoặc chứng thực.

>> Tham khảo thêm: Luật sư tư vấn pháp lý mua bán nhà đất tại Tp HCM

3. Thẩm quyền thực hiện chứng thực của UBND cấp xã

Theo quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định 23/2015/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 280/2025/NĐ-CP), như sau:

Điều 5. Thẩm quyền và trách nhiệm chứng thực

[…] 2. Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp xã) có thẩm quyền và trách nhiệm:

a) Chứng thực bản sao từ bản chính các giấy tờ, văn bản do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp hoặc chứng nhận;

b) Chứng thực chữ ký trong các giấy tờ, văn bản, trừ việc chứng thực chữ ký người dịch;

c) Chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản là động sản;

d) Chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai;

đ) Chứng thực hợp đồng, giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở;

e) Chứng thực di chúc;

g) Chứng thực văn bản từ chối nhận di sản;

h) Chứng thực văn bản thỏa thuận phân chia di sản, văn bản khai nhận di sản mà di sản là tài sản quy định tại các Điểm c, d và đ Khoản này.

Chủ tịch, Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện ký chứng thực và đóng dấu của Ủy ban nhân dân cấp xã.

Như vậy, UBND xã, phường, thị trấn có thẩm quyền và trách nhiệm chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.

Tóm lại, việc mua bán nhà đất hông qua hình thức chứng thực tại UBND cấp xã là có giá trị pháp lý để thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai (sang tên Sổng hồng/Sổ đỏ).

4. Những thông tin cần lưu ý khi thực hiện chứng thực mua bán nhà đất tại UBND xã

- Việc mua bán (chuyển nhượng) nhà đất chứng thực tại UBND xã là được phép.

- Tuy nhiên, cần tuân thủ đúng quy định tại Điều 27 Luật Đất đai 2024:

• Phải thực hiện tại UBND cấp xã nơi có đất.

• Hợp đồng chứng thực có đầy đủ giá trị pháp lý để làm thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Khuyến nghị từ các tình huống thực tiễn: Đối với các giao dịch có giá trị lớn, phức tạp hoặc tại các khu vực đô thị có sẵn các tổ chức hành nghề công chứng, các bên nên ưu tiên thực hiện Công chứng tại Văn phòng công chứng để tối đa hóa sự an toàn pháp lý cho giao dịch.

>> Tham khảo thêm: Thủ tục sang tên mua bán nhà đất

Chuyên đề trên đây là chia sẻ của chúng tôi về vấn đề Mua bán nhà đất chứng thực ở UBND xã được không? nhằm hỗ trợ người đọc có thêm kiến thức về pháp luật, không nhằm mục đích thương mại. Các thông tin trong chuyên đề Mua bán nhà đất chứng thực ở UBND xã được không? chỉ là quan điểm cá nhân người viết, người đọc chỉ tham khảo. Chúng tôi đề nghị Quý Khách hàng nên tham khảo ý kiến chuyên môn từ Luật sư của chúng tôi đối với các vấn đề cụ thể. Các yêu cầu giải đáp thắc mắc hãy liên hệ trực tiếp với Văn phòng của chúng tôi theo địa chỉ phía trên hoặc liên hệ qua Hotline: 0978845617, Email: info@luatsuhcm.com.