Nhà chưa hoàn công có được mua bán

1. Nhà chưa hoàn công là gì?

Theo quy định pháp luật hiện, pháp luật không có một khái niệm cụ thể để định nghĩa về “nhà chưa hoàn công”.

Tuy nhiên, có thể hiểu “nhà chưa hoàn công” là nhà ở, công trình xây dựng đã hoàn thành việc thi công trên thực tế nhưng chưa thực hiện thủ tục nghiệm thu hoàn thành công trình và chưa cập nhật tài sản gắn liền với đất vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) theo quy định pháp luật.

Trên thực tế, tình trạng nhà chưa hoàn công diễn ra khá phổ biến, đặc biệt tại các khu dân cư tự xây, nhà ở riêng lẻ tại đô thị hoặc nông thôn.

⇒ Điều này dẫn đến câu hỏi: Nhà chưa hoàn công có được mua bán không?

>> Tham khảo thêm: Dịch vụ hoàn công nhà ở

2. Pháp luật quy định như thế nào về điều kiện mua bán nhà ở?

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở 2023 về điều kiện của nhà ở kh tham gia giao dịch như sau:

Điều 160. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch

1. Giao dịch về mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo;

c) Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

d) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

đ) Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền;

e) Điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

…

Để nhà ở được phép tham gia giao dịch mua bán, cần đáp ứng các điều kiện cơ bản sau:

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (trừ một số trường hợp đặc biệt);

- Nhà ở không thuộc diện tranh chấp, khiếu kiện;

- Không bị kê biên để thi hành án;

- Không thuộc diện bị thu hồi, giải tỏa theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền.

⇒ Như vậy, nhà ở muốn mua bán hợp pháp phải được công nhận quyền sở hữu, thể hiện trên Giấy chứng nhận. Nhưng để được cấp Giấy chứng nhận thì cần thực hiện thủ tục hoàn công để thể hiện những thay đổi về hiện trạng trên đất sau khi đã thi công công trình trên đất.

>> Tham khảo thêm: Dịch vụ thực hiện thủ tục hoàn công tại TPHCM

3. Nhà chưa hoàn công mua bán được không?

3.1 Nhà chưa hoàn công nhưng có sổ đỏ/sổ hồng đứng tên trên đất

- Đối với trường hợp này, chủ sở hữu đứng tên trên sổ đỏ/sổ hồng vẫn được thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 45 Luật Đất đai 2024.

- Thực chất, giao dịch này là mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không phải mua bán nhà ở. Cụ thể:

• Giấy chứng nhận chỉ ghi nhận quyền sử dụng đất, chưa ghi nhận nhà ở;

• Giao dịch mua bán thực chất là chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không phải mua bán nhà ở.

- Tuy nhiên, cần lưu ý những rủi ro mà người mua phải đối mặt:

• Nhà xây dựng có thể không phù hợp giấy phép xây dựng;

• Có nguy cơ không được hoàn công hoặc buộc tháo dỡ phần xây sai phép;

• Phát sinh tranh chấp về tài sản gắn liền với đất.

3.2 Nhà chưa hoàn công và chưa có sổ đỏ/sổ hồng

- Đây là trường hợp, việc mua bán không thoả mãn điều kiện thực hiện giao dịch:

• Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở phải là nhà ở đủ điều kiện tham gia giao dịch

• Quyền sử dụng đất phải được Nhà nước công nhận thì mới được phép chuyển nhượng, trừ một số trường hợp rất hạn chế theo quy định pháp luật.

⇒ Việc mua bán thực chất chỉ là: Giao dịch bằng giấy tay hoặc thoả thuận dân sự không làm phát sinh hiệu lực chuyển quyền dù các bên đã bàn giao tiền và nhà trên thực tế.

Lưu ý: Đây là trường hợp mua bán rất rủi ro, không nên thực hiện giao dịch mua bán trong trường hợp này.

>> Tham khảo thêm: Dịch vụ hoàn công nhà Quận 2, Quận 9 cũ

Chuyên đề trên đây là chia sẻ của chúng tôi về vấn đề Nhà chưa hoàn công có được mua bán nhằm hỗ trợ người đọc có thêm kiến thức về pháp luật, không nhằm mục đích thương mại. Các thông tin trong chuyên đề Nhà chưa hoàn công có được mua bán chỉ là quan điểm cá nhân người viết, người đọc chỉ tham khảo. Chúng tôi đề nghị Quý Khách hàng nên tham khảo ý kiến chuyên môn từ Luật sư của chúng tôi đối với các vấn đề cụ thể. Các yêu cầu giải đáp thắc mắc hãy liên hệ trực tiếp với Văn phòng của chúng tôi theo địa chỉ phía trên hoặc liên hệ qua Hotline: 0978845617, Email: info@luatsuhcm.com.