Hướng dẫn nhận thừa kế nhà đất cho người Việt Nam ở nước ngoài

1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là gì?

Theo Luật Quốc tịch Việt Nam 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2025) và Nghị định 138/2006/NĐ-CP, “người Việt Nam định cư ở nước ngoài” là:

• Công dân Việt Nam: Những người vẫn mang quốc tịch Việt Nam nhưng đang sinh sống, làm ăn, học tập, cư trú lâu dài tại quốc gia khác.
• Người gốc Việt Nam: Những người trước đây có quốc tịch Việt Nam hoặc có cha, mẹ, ông, bà là người Việt Nam, nhưng hiện nay đã nhập quốc tịch nước ngoài hoặc chỉ có quốc tịch nước ngoài, đang cư trú và sinh sống lâu dài ở nước ngoài.

Điều này có nghĩa là, không phải tất cả người Việt ở nước ngoài đều mất quốc tịch Việt Nam; có những người vẫn giữ quốc tịch Việt Nam (ví dụ, du học sinh ở lại định cư), và có những người chỉ còn là “gốc Việt” (ví dụ, thế hệ con cháu của kiều bào đã nhập quốc tịch nước ngoài).

2. Quyền nhận thừa kế của người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, mỗi cá nhân đều có quyền sở hữu và định đoạt tài sản hợp pháp của mình. Một trong những quyền quan trọng đó là quyền lập di chúc để chỉ định người sẽ được hưởng di sản sau khi mình qua đời và quyền để lại di sản cho những người thừa kế theo quy định của pháp luật trong trường hợp không có di chúc.

Người thừa kế có thể là bất kỳ cá nhân nào, bao gồm cả người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Như vậy, dù đang sinh sống trong hay ngoài lãnh thổ Việt Nam, công dân Việt Nam vẫn được pháp luật bảo đảm quyền nhận thừa kế di sản. Việc hưởng thừa kế có thể thực hiện theo hai hình thức:

• Thừa kế theo di chúc: Người để lại di sản có quyền chỉ định cụ thể người Việt Nam định cư ở nước ngoài làm người thừa kế, được hưởng một phần hoặc toàn bộ khối tài sản.
• Thừa kế theo pháp luật: Trường hợp người để lại di sản không lập di chúc hợp pháp, hoặc di chúc bị vô hiệu, thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài vẫn có quyền hưởng phần di sản theo hàng thừa kế do Bộ luật Dân sự quy định.

Như vậy, quyền thừa kế của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được pháp luật Việt Nam ghi nhận đầy đủ, đảm bảo bình đẳng như đối với các cá nhân khác trong việc nhận di sản là tài sản, nhà đất hay các quyền tài sản khác.

3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua những hình thức hợp pháp

Theo quy định của Điều 8 Luật Nhà ở 2023, người Việt Nam định cư ở nước ngoài (thường gọi là Việt kiều) vẫn có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam nếu đáp ứng đủ điều kiện luật định. Cụ thể, những hình thức được phép bao gồm:

• Mua, thuê mua nhà ở thương mại trực tiếp từ doanh nghiệp hoặc hợp tác xã kinh doanh bất động sản đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam;
• Mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở từ hộ gia đình, cá nhân là chủ sở hữu hợp pháp nhà đất tại Việt Nam;
• Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy hoạch.

Như vậy, có thể thấy rằng pháp luật Việt Nam đã tạo cơ chế mở, bảo đảm cho người Việt Nam ở nước ngoài vẫn có thể sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua hình thức nhận thừa kế, tặng cho, mua bán

4. Điều kiện được hưởng thừa kế di sản là nhà đất tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Theo quy định của pháp luật hiện hành, người Việt Nam định cư ở nước ngoài vẫn có quyền thừa kế nhà đất tại Việt Nam, tuy nhiên phải đáp ứng các điều kiện nhất định liên quan đến việc sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất và khả năng nhập cảnh vào Việt Nam.

4.1. Điều kiện sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Căn cứ khoản 2 Điều 8 Luật Nhà ở năm 2023, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam nếu được phép nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam. Khi đáp ứng điều kiện này, họ có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai. Điều này đồng nghĩa rằng, chỉ khi có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam, họ mới có thể trực tiếp đứng tên và quản lý di sản thừa kế là nhà đất.

4.2. Quyền nhận thừa kế quyền sử dụng đất

Theo điểm d khoản 1 Điều 37 Luật Đất đai năm 2024, cá nhân sử dụng đất có quyền để lại thừa kế quyền sử dụng đất, cũng như tài sản gắn liền với đất của mình. Trường hợp người thừa kế là người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, thì:

• Nếu thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 44 Luật Đất đai 2024, tức là người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam, thì họ có quyền trực tiếp nhận thừa kế quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
• Nếu không thuộc đối tượng này (ví dụ: không đủ điều kiện nhập cảnh, hoặc không được phép sở hữu nhà đất tại Việt Nam), thì họ chỉ được hưởng giá trị của phần di sản thừa kế, chứ không được đứng tên quyền sử dụng đất.

Theo khoản 1 Điều 44 Luật Đất Đai 2024 : “ Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam; có quyền sử dụng đất ở do nhận chuyển quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở.” Quy định này tạo hành lang pháp lý rõ ràng cho việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia quan hệ dân sự về thừa kế bất động sản tại Việt Nam.

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền hưởng thừa kế nhà đất tại Việt Nam, nhưng để được đứng tên quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, họ phải đáp ứng điều kiện quan trọng là được phép nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam. Nếu không, họ vẫn có thể thừa kế nhưng chỉ được hưởng phần giá trị bằng tiền tương ứng với di sản nhà đất đó.
>>> Tham khảo bài viết: "Chi phí khai di sản thừa kế mới nhất"

5. Thủ tục nhận thừa kế nhà đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Để người Việt Nam định cư ở nước ngoài có thể hợp pháp nhận thừa kế nhà đất tại Việt Nam, cần thực hiện theo các bước thủ tục sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ pháp lý

• Giấy tờ tùy thân: Hộ chiếu (đối với Việt kiều).
• Giấy tờ chứng minh nguồn gốc Việt Nam: Giấy chứng nhận quốc tịch Việt Nam, giấy tờ chứng minh được phép nhập cảnh vào Việt Nam hoặc giấy tờ khác theo quy định.
• Giấy tờ chứng minh người để lại di sản đã chết: Giấy chứng tử, giấy báo tử, bản án hoặc quyết định tuyên bố đã chết.
• Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản của người để lại di sản: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hoặc tài sản gắn liền với đất.
• Giấy tờ chứng minh quan hệ thừa kế: Giấy khai sinh, sổ hộ khẩu… (nếu thừa kế theo pháp luật).
• Di chúc hợp lệ: Nếu thừa kế theo di chúc.

Bước 2: Khai nhận hoặc thỏa thuận phân chia di sản thừa kế tại tổ chức công chứng

Người thừa kế tiến hành thủ tục khai nhận di sản thừa kế (trường hợp có một người thừa kế) hoặc lập văn bản thỏa thuận phân chia di sản (nếu có nhiều người thừa kế).

Việc khai nhận hoặc thỏa thuận này phải được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng ở Việt Nam.

Nếu người thừa kế đang ở nước ngoài, có thể lập văn bản ủy quyền có công chứng/hợp pháp hóa lãnh sự để ủy quyền cho người khác tại Việt Nam thay mặt tiến hành thủ tục.

Bước 3: Niêm yết thông tin khai nhận di sản

Sau khi tiếp nhận hồ sơ khai nhận hoặc thỏa thuận phân chia di sản, tổ chức hành nghề công chứng sẽ tiến hành niêm yết thông báo về việc khai nhận di sản tại UBND cấp xã/phường nơi thường trú cuối cùng của người để lại di sản.

Trường hợp người để lại di sản không xác định được nơi thường trú, việc niêm yết sẽ thực hiện tại nơi tạm trú cuối cùng; nếu vẫn không xác định được, thì niêm yết tại nơi có bất động sản.

Thời gian niêm yết theo quy định là 15 ngày liên tục, nhằm bảo đảm công khai, tạo điều kiện cho những người có quyền và nghĩa vụ liên quan (ví dụ: đồng thừa kế, chủ nợ, người có tranh chấp) có thể lên tiếng hoặc đưa ra ý kiến.

Trong thời gian niêm yết, nếu không có khiếu nại, tố cáo hoặc tranh chấp về di sản, thủ tục sẽ được tiếp tục. Trường hợp phát sinh tranh chấp, công chứng viên sẽ tạm dừng việc chứng nhận cho đến khi có kết quả giải quyết của cơ quan có thẩm quyền.

Bước 4: Ký văn bản khai nhận di sản

Sau khi kết thúc thời gian niêm yết mà không có tranh chấp, tổ chức hành nghề công chứng sẽ mời người thừa kế đến để ký văn bản khai nhận hoặc văn bản thỏa thuận phân chia di sản.

Nếu có nhiều người thừa kế, tất cả phải cùng ký vào văn bản. Trường hợp một số người ở nước ngoài, họ có thể ủy quyền hợp pháp cho người khác tại Việt Nam để ký thay.

Văn bản khai nhận/thỏa thuận sau khi được ký kết sẽ được công chứng viên chứng nhận và có giá trị pháp lý. Đây là căn cứ quan trọng để người thừa kế thực hiện các thủ tục sang tên quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hoặc tài sản khác tại cơ quan có thẩm quyền (thường là Văn phòng đăng ký đất đai).

Sau khi hoàn tất, người thừa kế có thể nộp hồ sơ tại cơ quan đăng ký đất đai để chính thức đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà.

Thủ tục nhận thừa kế nhà đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài về cơ bản tương tự công dân trong nước, chỉ khác ở chỗ cần xác định tư cách pháp lý và điều kiện được đứng tên sở hữu.
>>> Tham khảo bài viết: "Tư vấn thủ tục kê khai di sản thừa kế"

6. Công việc của Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy

Với kinh nghiệm thực tiễn trong việc giải quyết thủ tục nhận thừa kế nhà đất cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy cung cấp dịch vụ pháp lý toàn diện, đảm bảo khách hàng được bảo vệ quyền lợi hợp pháp, tuân thủ quy định pháp luật Việt Nam.

- Tư vấn ban đầu và kiểm tra điều kiện nhận thừa kế

• Phân tích quyền thừa kế của người Việt Nam ở nước ngoài theo pháp luật hiện hành.
• Kiểm tra tính pháp lý của di sản: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tình trạng quy hoạch, tranh chấp.
• Đánh giá các hạn chế pháp luật (nếu có) đối với việc nhận và đứng tên quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất.

- Soạn thảo và chuẩn bị hồ sơ thừa kế

• Hướng dẫn thu thập giấy tờ của người để lại di sản, giấy tờ nhân thân của người thừa kế.
• Soạn đơn yêu cầu công chứng văn bản khai nhận/thỏa thuận phân chia di sản.
• Chuẩn bị hồ sơ nộp Tòa án trong trường hợp có tranh chấp hoặc cần tuyên bố quyền thừa kế.

- Đại diện theo ủy quyền tại Việt Nam

• Làm việc với Văn phòng công chứng để khai nhận/thỏa thuận phân chia di sản.
• Nộp hồ sơ đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai để sang tên sổ đỏ/sổ hồng cho người thừa kế.
• Liên hệ, làm việc với cơ quan quản lý nhà nước, cơ quan thuế để hoàn tất nghĩa vụ tài chính.

- Giải quyết tranh chấp thừa kế (nếu có)

• Đại diện đương sự tham gia tố tụng tại Tòa án nhân dân cấp tỉnh khi có yếu tố nước ngoài.
• Thu thập chứng cứ, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người thừa kế trước Tòa.
• Tư vấn, tham gia thương lượng, hòa giải giữa các đồng thừa kế để giảm thiểu rủi ro kiện tụng.

- Hỗ trợ thủ tục hậu thừa kế

• Hướng dẫn người thừa kế thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan (thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí công chứng...).
• Tư vấn việc chuyển nhượng, tặng cho, hoặc ủy quyền quản lý nhà đất sau khi đã đứng tên.
• Giải đáp các vấn đề pháp lý phát sinh khác trong quá trình quản lý, sử dụng tài sản thừa kế.

7. Vì sao khách hàng chọn Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy

Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy là đơn vị đã có bề dày hoạt động, với đội ngũ Luật sư được đào tạo bài bản, chính quy và có chuyên môn sâu trong việc hướng dẫn nhận thừa kế nhà đất cho người Việt Nam ở nước ngoài. Với đội ngũ Luật sư có nhiều năm kinh nghiệm trong các hoạt động thực tiễn, cung cấp các dịch vụ pháp lý và đặc biệt là kinh nghiệm thực tế về hướng dẫn nhận thừa kế nhà đất cho người Việt Nam ở nước ngoài và các vấn đề liên quan, chúng tôi đã cung cấp dịch vụ pháp lý tốt nhất về hướng dẫn nhận thừa kế nhà đất cho người Việt Nam ở nước ngoài và mang lại sự hài lòng cho nhiều khách hàng.

Ngoài vấn đề chuyên môn, chúng tôi luôn thực hiện dịch vụ hướng dẫn nhận thừa kế nhà đất cho người Việt Nam ở nước ngoài với tinh thần, trách nhiệm và sự tận tâm cao nhất, xây dựng niềm tin, sự an tâm và an toàn pháp lý cho khách hàng.

Đồng thời, chúng tôi luôn ý thức tuân thủ Quy tắc đạo đức và ứng xử nghề Luật sư trong quá trình thực hiện hướng dẫn nhận thừa kế nhà đất cho người Việt Nam ở nước ngoài trong mối quan hệ với khách hàng, đồng nghiệp và các cơ quan Nhà nước, các cá nhân có liên quan trong quá trình thực hiện hướng dẫn nhận thừa kế nhà đất cho người Việt Nam ở nước ngoài

Chúng tôi cam kết và trách nhiệm bảo mật tất cả các khoản mục, điều kiện của hợp đồng/thỏa thuận nào được thiết lập, ký kết và tất cả giấy tờ, tài liệu, thông tin mà Văn phòng Luật sư có được từ hướng dẫn nhận thừa kế nhà đất cho người Việt Nam ở nước ngoài. Văn phòng Luật sư cam kết không công bố hay truyền đạt các vấn đề liên quan đến hợp đồng và công việc này đến Bên thứ ba nào khác mà không có sự đồng ý bằng văn bản của khách hàng, trừ trường hợp cơ quan Nhà nước yêu cầu.

8. Thông tin liên hệ

Nếu Quý khách hàng đang gặp phải vấn đề pháp lý liên quan đến hướng dẫn nhận thừa kế nhà đất cho người Việt Nam ở nước ngoài, đừng ngần ngại, hãy liên hệ với chúng tôi qua Hotline 0909160684 để nhận được sự hướng dẫn nhận thừa kế nhà đất cho người Việt Nam ở nước ngoài và được hỗ trợ kịp thời.

Số hotline được Luật sư tiếp nhận và xử lý trên phạm vi toàn quốc.

Thời gian làm việc từ 08 giờ sáng đến 21 giờ tối trong khoảng thời gian từ Thứ 2 đến Thứ 7 trong tuần.

Ngoài phương thức hỗ trợ qua số hotline cho dịch vụ hướng dẫn nhận thừa kế nhà đất cho người Việt Nam ở nước ngoài, chúng tôi còn tư vấn và hỗ trợ trực tiếp và trực tuyến qua Zalo: 0978845617, và Email [info@luatsuhcm.com]