Để một giao dịch mua bán đất pháp luật công nhận, cả thửa đất và các ben tham gia đều phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của Luật Đất đai hiện hành.
Thửa đất đủ điều kiện giao dịch mua bán hay được phép chuyển nhượng khi đủ các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng): Đây là điều kiện tiên quyết, trừ một số trường hợp đặc biệt theo luật định.
- Đất không có tranh chấp: Tại thời điểm giao dịch, thửa đất không phải là đối tượng của bất kỳ vụ kiện tụng, tranh chấp nào.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên: Thửa đất không đang bị cơ quan thi hành án phong tỏa để bảo đảm thi hành án.
- Còn trong thời hạn sử dụng đất: Đối với các loại đất có thời hạn (như đất nông nghiệp, đất thương mại dịch vụ).
- Bên bán (bên chuyển nhượng):
+ Phải là người đứng tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền hợp pháp, người thừa kế hợp pháp.
+ Nếu là tài sản chung của vợ chồng, bắt buộc phải có sự đồng ý bằng văn bản của cả hai vợ chồng.
+ Có đầy đủ năng lực hành vi dân sự.
- Bên mua (bên nhận chuyển nhượng):
+ Có đầy đủ năng lực hành vi dân sự.
+ Không thuộc trường hợp bị pháp luật cấm nhận chuyển nhượng QSDĐ (ví dụ, người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa).
Theo pháp luật, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực và hoàn tất kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính tại cơ quan đăng ký đất đai. Kể từ thời điểm đó, bên mua mới chính thức trở thành người sử dụng đất hợp pháp.
>> Tham khảo thêm: Tư vấn khởi kiện tranh chấp hợp đồng mua bán nhà
Thực tiễn xét xử tại Tòa án cho thấy, tình huống giả mạo chữ ký trong hợp đồng mua bán nhà đất xảy ra rất phổ biến. Dưới đây là hướng dẫn từ TANDTC về việc xử lý tình huống "giả mạo chữ ký" trong các giao dịch.
Tình huống: Người phạm tội giả chữ ký của người sử dụng đất để thực hiện thủ tục xin cấp lại, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sau đó dùng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó thực hiện hành vi phạm tội. Trường hợp này, khi xét xử thì xử lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó như thế nào? Hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Điều 34 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 hay tịch thu, tiêu hủy theo Điều 106 của Bộ luật Tố tụng hình sự năm 2015?
Vấn đề cần giải quyết: Xác định thẩm quyền và biện pháp xử lý chính xác của Tòa án đối với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) được cấp trái pháp luật do hành vi giả mạo chữ ký.
Hướng dẫn từ TANDTC như sau:
Theo Giải đáp số 02/GĐ-TANDTC ngày 19/9/2016 của Tòa án nhân dân tối cao thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là quyết định hành chính, nếu thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 3 Luật Tố tụng hành chính năm 2015 thì là đối tượng khởi kiện vụ án hành chính.
Tại khoản 1 Điều 34 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 quy định:
“Khi giải quyết vụ việc dân sự, Tòa án có quyền hủy quyết định cá biệt trái pháp luật của cơ quan, tổ chức, người có thẩm quyền xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự trong vụ việc dân sự mà Tòa án có nhiệm vụ giải quyết.”
Như vậy, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành, chỉ có thể bị hủy bỏ khi là đối tượng khởi kiện vụ án hành chính hoặc khi Tòa án giải quyết vụ việc dân sự hoặc bị thu hồi bởi chính cơ quan có thẩm quyền cấp theo quy định tại Điều 106 của Luật Đất đai năm 2013. Do đó, trường hợp người phạm tội giả chữ ký của người sử dụng đất để thực hiện thủ tục xin cấp lại, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sau đó dùng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này vào việc thực hiện hành vi phạm tội thì khi xét xử, Hội đồng xét xử căn cứ vào khoản 3 Điều 326 của Bộ luật Tố tụng hình sự năm 2015 để kiến nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó (bản chất là thu hồi giá trị pháp lý của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) mà không tịch thu, tiêu hủy theo Điều 106 của Bộ luật Tố tụng hình sự năm 2015. Còn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà các cơ quan tiến hành tố tụng thu giữ được trong quá trình điều tra, truy tố, xét xử là tài liệu của vụ án và phải được lưu trong hồ sơ vụ án.
[Công văn số 196/TANDTC-PC ngày 03/10/2023 của TANDTC]
*Lưu ý: Luật Đất đai 2013 đã hết hiệu lực, Luật Đất đai 2024 là văn bản có hiệu lực hiện hành. Cần đối chiếu hướng dẫn của TANDTC với văn bản luật hiện hành.
Tình huống: Nhà đất thuộc quyền sở hữu của vợ chồng ông A, bà B. Ông A làm giả chữ ký của bà B để chuyển nhượng nhà đất cho C (việc giả chữ ký đã được chứng minh thông qua việc giám định). Sau khi chuyển nhượng, ông A, bà B vẫn chiếm hữu, sử dụng nhà đất. Sau đó, C dùng tài sản này để thế chấp khoản vay tại Ngân hàng. Vậy, giao dịch thế chấp tại Ngân hàng có bị vô hiệu không? Nếu vô hiệu thì có trái với mục 1 Phần II của Công văn số 64/TANDTC-PC ngày 03-4-2019 của Tòa án nhân dân tối cao về việc thông báo kết quả giải đáp trực tuyến một số vướng mắc về hình sự, dân sự, tố tụng hành chính (sau đây gọi tắt là Công văn số 64/TANDTC-PC) không?
Vấn đề cần giải quyết: Xác định hiệu lực của hợp đồng thế chấp (giữa C và Ngân hàng) và khả năng áp dụng Công văn số 64/TANDTC-PC để bảo vệ Ngân hàng.
Hướng dẫn của TANDTC như sau:
Điều 123 của Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:
“Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.
Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.
Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng”.
Khoản 2 Điều 133 của Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:
“Trường hợp giao dịch vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu”.
Trường hợp này, việc ông A giả chữ ký của bà B để chuyển nhượng nhà đất cho C mà không được bà B đồng ý, nên căn cứ Điều 123 của Bộ luật Dân sự năm 2015 thì giao dịch chuyển nhượng nhà đất trên là vô hiệu.
Sau khi nhận chuyển nhượng, C dùng tài sản này thế chấp khoản vay tại Ngân hàng nhưng khi ký hợp đồng thế chấp tài sản, Ngân hàng không thẩm định, xác minh nên không biết ông A, bà B vẫn quản lý, sử dụng nhà đất hoặc đã thẩm định nhưng không có tài liệu, chứng cứ chứng minh ông A, bà B biết việc thế chấp tài sản này. Trong trường hợp này, bên nhận thế chấp tài sản (Ngân hàng) không phải là người thứ ba ngay tình theo quy định tại khoản 2 Điều 133 của Bộ luật Dân sự năm 2015 và mục 1 Phần II của Công văn số 64/TANDTC-PC, do vậy, hợp đồng thế chấp tài sản cũng vô hiệu.
[Công văn số 02/TANDTC-PC ngày 02/8/2021 của TANDTC]
>> Tham khảo thêm: Luật sư đất đai chuyên nghiệp tại Tp.HCM
Chuyên đề trên đây là chia sẻ của chúng tôi về vấn đề Giả mạo chữ ký trong mua bán đất - xử lý như thế nào? nhằm hỗ trợ người đọc có thêm kiến thức về pháp luật, không nhằm mục đích thương mại. Các thông tin trong chuyên đề Giả mạo chữ ký trong mua bán đất - xử lý như thế nào? chỉ là quan điểm cá nhân người viết, người đọc chỉ tham khảo. Chúng tôi đề nghị Quý Khách hàng nên tham khảo ý kiến chuyên môn từ Luật sư của chúng tôi đối với các vấn đề cụ thể. Các yêu cầu giải đáp thắc mắc hãy liên hệ trực tiếp với Văn phòng của chúng tôi theo địa chỉ phía trên hoặc liên hệ qua Hotline: 0978845617, Email: info@luatsuhcm.com.
Tác giả: Thảo Phan Kim
Chúng tôi trên mạng xã hội