Di chúc là giấy tờ hợp lệ để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Câu hỏi:

Trả lời:

Căn cứ Điều 201 Bộ luật dân sự⁽¹⁾ quy định quyền định đoạt của chủ sở hữu như sau: “Chủ sở hữu có quyền tự mình bán, cho tặng… để thừa kế hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác đối với tài sản của mình”.
Căn nhà là tài sản của mẹ bà nên mẹ bà có quyền định đoạt bằng cách chia cho các con, trong đó có một người con không lấy nhà thì đã nhận tiền. Hiện nay, những người con được chia đã tiến hành đăng ký sở hữu phần nhà được chia của mình. Còn bà chưa làm thủ tục thì bị người con này tranh chấp. Vấn đề này giải quyết như sau:
Do bà chưa làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu của mình đối với phần diện tích được chia nên về nguyên tắc đây vẫn là tài sản của mẹ bà. Vì mẹ bà vẫn còn sống nên vẫn có quyền định đoạt phần nhà đó mà không cần có sự đồng ý của người con kia. Việc định đoạt đó có thể thông qua hai hình thức:
- Bằng di chúc: Căn cứ khoản 1 Điều 655 Bộ luật dân sự⁽²⁾ quy định về di chúc hợp pháp như sau: “Di chúc được coi là hợp pháp phải có đủ các điều  kiện sau đây:
a. Người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc, không bị lừa dối, đe doạ hoặc cưỡng ép;
b. Nội dung của di chúc không trái pháp luật, đạo đức xã hội; hình thức không trái quy định của pháp luật”.
Như vậy, nếu mẹ bà muốn lập di chúc cho bà diện tích nhà còn lại thì di chúc của mẹ bà phải đáp ứng đủ các điều kiện nêu trên. Tuy nhiên theo quy định tại khoản 1 Điều 670 Bộ luật dân sự⁽³⁾ thì di chúc chỉ có hiệu lực từ thời điểm mở thừa kế (là thời điểm người để lại di sản chết). Có nghĩa là chỉ vào thời điểm mẹ bà mất thì bà mới có quyền sở hữu đối với phần nhà đó.
- Bằng hình thức tặng cho bất động sản: Do hiện nay mẹ bà vẫn còn sống nên mẹ bà có thể làm hợp đồng tặng cho bà diện tích nhà đó. Căn cứ khoản 2 Điều 463 Bộ luật dân sự⁽⁴⁾ thì: “Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký, nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực từ thời điểm nhận tài sản”. Như vậy, vì nhà là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu nên bà phải làm thủ tục đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Căn cứ điểm c khoản 1 Điều 50 Luật đất đai năm 2003 thì giấy tờ tặng cho bất động sản là một trong các giấy tờ hợp lệ để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
Điểm c khoản 1 Điều 50 Luật đất đai năm 2003: “Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
c. Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất...”.
------------------------------------------------------
(1) Điều 195 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định: "Quyền định đoạt là chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó".
(2) Khoản 1 điều 652 Bộ luật dân sự năm 2005.
(3) Khoản 1 điều 667 Bộ luật dân sự năm 2005.
(4) Điều 467 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định: "1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu theo quy định bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu.
2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản".