Văn Phòng Luật Sư Tô Đình Huy | tư vấn luật | luật sư giỏi tại HCM

http://luat.phubinh.vn

Tranh chấp quyền mở lối đi qua của bất động sản bị bao bọc

Trong thực tiễn sử dụng đất, không ít trường hợp bất động sản (gọi tắt là BĐS) của một cá nhân, hộ gia đình hoặc tổ chức bị vây bọc bởi các thửa đất khác làm cho họ không có lối đi ra đường lộ. Khi đó, quyền mở lối đi qua BĐS liền kề trở thành một vấn đề pháp lý quan trọng, có thể dẫn đến tranh chấp giữa các bên liên quan. Mặc dù Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai đã có những quy định rõ ràng, chi tiết về quyền mở lối đi, nhưng trên thực tế, tranh chấp vẫn thường xuyên xảy ra do có sự bất đồng và hành vi cản trở quyền đi lại. Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy sẽ phân tích các quy định pháp luật liên quan, thực trạng tranh chấp và hướng giải quyết của Tòa án thông qua Bản án số 239/2024/DS-ST, nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên, đồng thời hạn chế những xung đột trong quá trình sử dụng đất.
Tranh chấp quyền mở lối đi qua của bất động sản bị bao bọc

Tranh chấp quyền mở lối đi qua của bất động sản bị bao bọc

1. Tóm tắt Bản án số 239/2024/DS-ST

*Nguyên đơn: Bà Trương Thị H1 (gọi tắt là bà H1)
*Bị đơn: Bà Trương Thị H2 (gọi tắt là bà H2)
Tóm tắt nội dung:
Bà Trương Thị H1 và bà Trương Thị H2 là chị em ruột, là đồng thừa kế đối với thửa đất do ông Trương Cua để lại. Theo đó, bà Trương Thị H1 cam kết sẽ giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để giúp bà H2 làm thủ tục hợp thức hóa thửa đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với điều kiện khi nào bà H2 xây dựng nhà phải để lại lối đi 05m tại hẻm công cộng vì thửa đất này chỉ có một đường đi chung duy nhất để ra hẻm. Thời gian gần đây, bà H2 xây dựng hàng rào chắn toàn bộ lối đi ra hẻm công cộng, dẫn đến bà H1 không có đường nào khác để đi ra hẻm.
Do đó, bà H1 đã gửi đơn yêu cầu Tòa án giải quyết, buộc bà Trương Thị H2 dành cho bà Trương Thị H1 lối đi ra đường công cộng: Ngang 5m, dài khoảng 5m, diện tích khoảng 25m2, thửa số 617, tờ bản đồ số 56, tọa lạc tại Khóm 2, Phường 2, thành phố ST, tỉnh ST do bà Trương Thị H2 quản lý, sử dụng. Đồng thời, buộc bà Trương Thị H2 tháo dỡ hàng rào chắn, khôi phục hiện trạng lối đi ra đường công cộng. Ngoài ra, bà còn có yêu  cầu bổ sung Tòa án hủy bỏ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cấp cho bà Trương Thị H2 và ông P (chồng bà H2) và buộc bà Trương Thị H2 trả lại cho bà phần đất đã chiếm.
Tuy nhiên, bị đơn là bà H2 không đồng ý theo yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn với lý do khoảng tháng 03 năm 2022 thì bà H1 đã đổ cát đá làm lối đi riêng rồi nên việc bà H1 yêu cầu mở lối đi chung là bà H2 không đồng ý.
Các bên đã tiến hành hòa giải tại Ủy ban nhân dân phường nhưng không thành nên đã xảy ra tranh chấp và khởi kiện tại Tòa án vụ việc liên quan đến quyền mở lối đi qua cho BĐS bị vây bọc.

2. Hướng giải quyết của Tòa án

- Thứ nhất, diện tích đất được cấp cho bà Trương Thị H2 là đúng ý chí của của bà Trần Thị H (mẹ ruột bà H1 và bà H2) và các đồng thừa kế anh chị em của bà H2 có cả bà Trương Thị H1 theo văn bản họp gia đình thỏa thuận thừa kế vào ngày 19/01/2011;
- Thứ hai, Giấy chứng nhận cấp cho bà H2 không có đề cập phần diện tích lối đi chung, bà Trương Thị H1 cũng không có ý kiến về việc này nên không có cơ sở chấp nhận yêu cầu của bà Hoa về việc hủy bỏ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho bà Trương Thị H2;
- Thứ ba, bà H1 đã san lắp đường mương phía trước làm lối đi từ nhà ra đường thì quyền sử dụng đất của bà Hoa không bị vây bọc bởi các bất động sản, đồng thời đã có lối đi ra thuận tiện nhất.
=> Từ những tình tiết đã có trong Bản án số 239/2024/DS-ST, Tòa án đủ cơ sở để không chấp nhận toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn bà Trương Thị H1.

3. Cơ sở pháp lý

- Điều 273 Bộ luật Dân sự năm 2005;
- Điều 254 Bộ luật Dân sự năm 2015 (gọi tắt là BLDS).

4. Thực tiễn giải quyết tranh chấp lối đi qua

Bất động sản bị vây bọc là những mảnh đất không có lối đi trực tiếp ra đường công cộng và bị bao quanh hoàn toàn bởi các bất động sản khác. Điều này khiến chủ sở hữu phần đất bị bao quanh gặp khó khăn trong việc đi lại và sử dụng tài sản của mình, đồng thời làm giảm giá trị của bất động sản. Để khắc phục tình trạng này, chủ sở hữu thường phải thương lượng với các chủ đất lân cận để có quyền sử dụng lối đi chung theo quy định của pháp luật.
Từ nội dung bản án số 239/2024/DS-ST , Văn phòng luật sư Tô Đình Huy nhận thấy vấn đề đáng lưu ý đó là BĐS bị vây bọc bởi những BĐS khác có thể yêu cầu những chủ đất xung quanh mở lối đi cho mình không?
Tranh chấp của bản án số 239/2024/DS-ST được giải quyết vào ngày 27/12/2024 nên áp dụng quy định của BLDS 2015. BLDS 2005 trước đây cũng đã có sự ghi nhận về quyền được sử dụng lối đi chung với BĐS liền kề của chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất bị vây bọc:
“Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác để bảo đảm các nhu cầu của mình về lối đi, cấp, thoát nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý, nhưng phải đền bù, nếu không có thoả thuận khác.”
Theo quy định này, chủ nhà, chủ đất bị vây bọc có quyền sử dụng phần đất của BĐS liền kể nhằm đảm bảo cho nhu cầu đi lại của mình. Tuy nhiên, để sử dụng chung phần đất phục vụ cho lối đi, chủ nhà, chủ đất bị bao quanh sẽ phải đền bù một khoản tiền, trừ khi giữa các bên có sự thỏa thuận khác.
BLDS 2015 cũng có sự kế thừa ý chí của BLDS 2005, nhưng có quy định chi tiết hơn tại Điều 254 BLDS 2015:
“Điều 254. Quyền về lối đi qua
1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.
Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.
Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.
3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.”
Theo BLDS 2015, để chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất bị bao bọc có quyền yêu cầu các chủ sở hữu khác mở lối đi trên phần đất của họ phải thỏa một trong hai điều kiện, đó là không có lối đi ra đường công cộng hoặc có nhưng không đủ để ra đường lớn. Trong trường hợp thỏa mãn điều kiện để được hưởng quyền mở lối đi, lối đi được dùng để chủ BĐS bị vây bọc sử dụng phải là lối đi thuận tiện và hợp lý nhất.
Theo nội dung vụ án của Bản án số 239/2024/DS-ST, bà H1 khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc bà H2 tháo rào chắn, mở lối đi cho bà vì BĐS bị BĐS của bà H2 vây bọc. Tuy nhiên, yêu cầu khởi kiện của bà H1 không được chấp nhận vì bà đã đổ cát đá làm lối đi riêng, do đó bà đã tự tạo ra được lối đi từ nhà mình ra đến đường công cộng, vì vậy không có cơ sở để bà H2 phải tháo rào chắn, mở lối đi cho bà.
hình 1 Trích Mục [4] Bản án 239:2024:DS ST
Trích mục [4] phần Nhận định của Tòa án từ Bản án số 239/2024/DS-ST

Có thể thấy, theo quy định của pháp luật Bà H1 hoàn toàn có quyền yêu cầu mở lối đi từ nhà mình ra đến đường công cộng nếu không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, tuy nhiên thực tế bà đã làm lối đi và lối đi này đủ để đi ra đường công cộng thuận tiện nên khi Tòa án xét xử đã bác bỏ yêu cầu mở lối đi chung của Bà H1.
Như vậy, quyền mở lối đi qua đối với bất động sản bị vây bọc là một giải pháp quan trọng nhằm bảo vệ quyền sử dụng đất cho chủ sở hữu. Việc xác định và thực hiện quyền này cần tuân theo quy định pháp luật nhưng đồng thời vẫn phải đảm bảo sự hài hòa lợi ích giữa các bên. Khi xảy ra tranh chấp, các bên nên ưu tiên sự thỏa thuận trên cơ sở bình đẳng, tự nguyện về ý chí để tìm ra phương án phù hợp. Việc áp dụng đúng quy định pháp luật không chỉ bảo vệ quyền lợi của cá nhân có BĐS bị vây bọc mà còn góp phần ổn định trật tự trong quan hệ dân sự về đất đai.


Trên đây là những phân tích về tranh chấp lối đi qua. Tuy nhiên để giải quyết tranh chấp về vấn đề lối đi qua hoặc lối đi chung thì chúng tôi đề nghị Quý Khách hàng nên tham khảo ý kiến chuyên môn từ phía các Luật sư của Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy đối với các vấn đề cụ thể. Các yêu cầu giải đáp thắc mắc hãy liên hệ trực tiếp với Văn phòng của chúng tôi theo địa chỉ phía trên hoặc liên hệ qua Hotline: 0978845617, Email: info@luatsuhcm.com.

* Lưu ý: Các thông tin về bán án của bài viết được lấy từ nguồn “congbobanan” và đã được mã hóa dữ liệu. Đồng thời, bài viết trên nhằm chia sẻ thêm kiến thức pháp luật cho người đọc, các nhận xét, đánh giá đều dựa trên quan điểm và học thuật không nhằm mục đích công kích hay bảo vệ cho bất cứ chủ thể nào. 

Tác giả: Quyên Phạm Bảo

Bạn đã không sử dụng Site, Bấm vào đây để duy trì trạng thái đăng nhập. Thời gian chờ: 60 giây