Nơi nộp hồ sơ đất đai tại TPHCM theo quy định từ ngày 1/7/2025

Từ ngày 01/7/2025, quy định mới tại Nghị định 151/2025/NĐ-CP chính thức có hiệu lực, mang đến nhiều thay đổi tích cực trong thủ tục hành chính đất đai, đặc biệt là quyền lựa chọn nơi nộp hồ sơ đăng ký đất đai của người dân. Tại TP.HCM – đô thị đông dân và có lượng giao dịch bất động sản lớn nhất cả nước – việc người dân và doanh nghiệp có thể nộp hồ sơ tại bất kỳ địa điểm tiếp nhận nào trong thành phố, thay vì phải đến nơi có đất, là một cải cách đáng ghi nhận. Trong bối cảnh đó, việc hiểu rõ các điểm nộp hồ sơ theo đúng quy định mới sẽ giúp người sử dụng đất chủ động hơn, tiết kiệm thời gian và tránh được các rắc rối pháp lý không đáng có.

đăng kí đất đai

đăng kí đất đai

1. Cơ sở pháp lý

Từ ngày 01/7/2025, quy định về nơi nộp hồ sơ đăng ký đất đai có sự thay đổi lớn theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP của Chính phủ, ban hành ngày 15/5/2025. 
Điều 15 Nghị định số 151/2025/NĐ-CP ngày 15/5/2025 của Chính phủ. Đây là nghị định hướng dẫn chi tiết Luật Đất đai 2024 và là văn bản pháp lý mới nhất, có hiệu lực từ 01/7/2025.
Theo đó, ‘người nộp hồ sơ đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất không còn bị ràng buộc phải nộp tại nơi có đất, mà được chủ động lựa chọn cơ quan tiếp nhận hồ sơ trong phạm vi toàn tỉnh/thành phố trực thuộc trung ương’.
Cụ thể, người dân có thể nộp hồ sơ tại một trong các nơi sau:
- Bộ phận Một cửa cấp xã, hoặc cấp tỉnh (nơi có tổ chức tiếp nhận hồ sơ đất đai);
- Văn phòng Đăng ký đất đai (cấp tỉnh – tại TP.HCM là Văn phòng ĐKĐĐ TP.HCM);
- Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai đặt tại xã, phường, thị trấn hoặc liên xã, liên phường (do UBND TP.HCM quyết định).

a. Điểm mới

Trước ngày 01/7/2025, theo các quy định trước đó của pháp luật đất đai, người dân bắt buộc phải nộp hồ sơ đăng ký đất đai tại nơi có đất. Nghĩa là nếu thửa đất nằm ở quận 12 thì người dân chỉ có thể nộp hồ sơ tại UBND phường hoặc Văn phòng Đăng ký đất đai quận 12, dù bản thân đang sinh sống ở quận khác như Bình Thạnh hay Thủ Đức. Quy định này gây ra nhiều bất tiện trong thực tế, đặc biệt là với những người có đất ở khu vực ngoại thành nhưng sinh sống, làm việc tại nội đô – dẫn đến tình trạng đi lại mất thời gian, tốn chi phí, thậm chí phải nghỉ làm để hoàn tất thủ tục.
Tuy nhiên, kể từ ngày 01/7/2025, khi Nghị định 151/2025/NĐ-CP chính thức có hiệu lực, cách tiếp cận hoàn toàn thay đổi. Cụ thể, người sử dụng đất được quyền lựa chọn nộp hồ sơ tại bất kỳ cơ quan tiếp nhận nào trong phạm vi cùng một tỉnh hoặc thành phố trực thuộc trung ương, không còn bị giới hạn bởi vị trí địa lý của thửa đất. Người dân có thể nộp hồ sơ tại bộ phận "Một cửa" cấp xã, cấp huyện, cấp tỉnh; tại Văn phòng Đăng ký đất đai ; hoặc tại bất kỳ chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai nào trong toàn thành phố – miễn là thuận tiện cho mình.
Điểm đổi mới này không chỉ mở rộng quyền lựa chọn, mà còn góp phần giảm tải cho các địa phương đang bị quá tải hồ sơ. Đồng thời, quy định mới cũng khuyến khích mạnh mẽ việc nộp hồ sơ trực tuyến thông qua Cổng Dịch vụ công, từ đó nâng cao tính công khai, minh bạch và hiệu quả xử lý trong quản lý đất đai.

b. Ý nghĩa 

- Tăng tính linh hoạt và thuận tiện: Người dân có thể lựa chọn nơi nộp hồ sơ gần nơi cư trú hoặc nơi làm việc, thay vì phải di chuyển đến địa phương nơi có thửa đất (đôi khi xa hàng chục cây số).
- Giảm áp lực cho các địa phương đông dân: Những địa phương có mật độ dân cư cao, hồ sơ đông như TP Thủ Đức, quận Bình Tân… sẽ được giảm tải nhờ người dân có thể chọn nơi nộp hồ sơ ở quận/huyện khác.
- Đẩy mạnh chuyển đổi số & nộp hồ sơ trực tuyến: Việc cho phép nộp hồ sơ ở nhiều cấp kết hợp với hình thức nộp trực tuyến qua Cổng Dịch vụ công sẽ giúp thủ tục đất đai được đơn giản hóa, minh bạch và hiện đại hơn.
Người sử dụng đất không cần phải đến quận/huyện nơi có đất để làm thủ tục nữa. Chỉ cần ở trong cùng địa giới hành chính, người sử dụng đất có thể nộp hồ sơ ở bất kỳ điểm tiếp nhận nào thuận tiện 

2. Nơi nộp hồ sơ đất đai tại TP.HCM theo quy định từ ngày 1/7/2025 ở đâu?

Người dân có thể nộp hồ sơ tại bất kỳ địa điểm sau nằm trong cùng TP. HCM:
- Bộ phận “Một cửa” của UBND cấp tỉnh hoặc cấp xã/phường.
- Văn phòng Đăng ký Đất đai TP. HCM.
- Chi nhánh Văn phòng Đăng ký Đất đai đặt tại cấp xã/phường hoặc liên xã/phường 
Ví dụ: Dù thửa đất thuộc quận Tân Bình, bạn vẫn có thể chọn nộp hồ sơ tại phường Thảo Điền (TP. Thủ Đức) nếu thuận tiện.

a. Các hình thức nộp hồ sơ đất đai

Người dân có thể lựa chọn 1 trong các hình thức nộp hồ sơ khác nhau:
+ Trực tiếp tại các cơ quan tiếp nhận;
+ Qua dịch vụ bưu chính;
+ Nộp tại địa điểm thỏa thuận với văn phòng Đăng ký Đất đai (ví dụ tại nhà bạn);
+ Nộp trực tuyến qua Cổng Dịch vụ công Quốc gia hoặc Cổng DVC TP HCM, với hồ sơ số hóa 
dichvucong.gov.vn – Cổng Dịch vụ công quốc gia;
dichvucong.hochiminhcity.gov.vn – Cổng DVC TP.HCM.
Yêu cầu:
Có tài khoản định danh điện tử mức độ 2 (thông qua CCCD gắn chip);
Scan/ảnh rõ các giấy tờ nộp;
Kê khai biểu mẫu điện tử;
Chọn nơi tiếp nhận hồ sơ (có thể chọn bất kỳ trong TP.HCM).
 Lưu ý về hồ sơ:
+ Trực tiếp/bưu chính: nộp bản sao công chứng (đính kèm bản chính để đối chiếu) hoặc bản chính.
+ Trực tuyến: bắt buộc hồ sơ số hóa từ bản chính/bản sao công chứng.

b. Đối tượng

Cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư đăng ký lần đầu, chuyển nhượng, thừa kế, đơn xin biến động…
Doanh nghiệp, tổ chức, người nước ngoài có vốn đầu tư (FDI), tổ chức tôn giáo – được tự chọn nộp tại “Một cửa” cấp xã/tỉnh hoặc Văn phòng ĐKĐĐ

3. Các loại thủ tục đất đai phổ biến trong thực tế

Từ ngày 01/7/2025, người dân và doanh nghiệp có thể thực hiện hầu hết các thủ tục hành chính đất đai tại bất kỳ cơ quan tiếp nhận hồ sơ nào thuộc địa giới hành chính TP.HCM, bao gồm cả các thủ tục phức tạp hoặc liên quan đến nhiều tài sản gắn liền với đất như:
+ Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu: Áp dụng cho các trường hợp đất chưa    được cấp Giấy chứng nhận hoặc mới được chuyển mục đích sử dụng.
+ Đăng ký biến động đất đai: Bao gồm các giao dịch như chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, xóa thế chấp, thay đổi thông tin người sử dụng đất…
+ Cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Do rách, hư hỏng, mất mát hoặc thay đổi ranh giới, diện tích, tài sản gắn liền.
+ Tách thửa, hợp thửa, xác lập quyền chung sử dụng đất: Trường hợp phân chia đất trong gia đình hoặc đầu tư dự án.
+ Gia hạn sử dụng đất, xác nhận tiếp tục sử dụng đất không thu tiền: Chủ yếu với đất hộ gia đình cá nhân hoặc tổ chức thuê đất hết hạn.

4. Những lỗi thường gặp khi nộp hồ sơ đất đai và cách phòng tránh

Mặc dù quy định mới tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người dân trong việc lựa chọn nơi nộp hồ sơ, nhưng thực tế vẫn có không ít hồ sơ bị trả lại hoặc yêu cầu bổ sung do các lỗi sơ suất phổ biến. Dưới đây là những lỗi thường gặp nhất và hướng dẫn cách phòng tránh:
- Hồ sơ không đầy đủ theo từng loại thủ tục
+ Nộp hồ sơ chuyển nhượng nhưng thiếu hợp đồng công chứng;
+ Đăng ký biến động nhưng thiếu giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp lệ;
+ Thiếu bản sao giấy tờ tùy thân, thiếu tờ khai thuế hoặc xác nhận nghĩa vụ tài chính.
Cách khắc phục:
+ Sử dụng danh mục hồ sơ mẫu từ website của Sở TN&MT hoặc cổng DVC;
+ Tham khảo tư vấn chuyên viên tại bộ phận một cửa trước khi nộp;
+ Nếu dùng dịch vụ pháp lý, yêu cầu đối soát kỹ hồ sơ trước khi nộp.
- Chọn sai nơi nộp với từng loại hồ sơ đặc biệt
Hồ sơ thừa kế có tranh chấp → phải chuyển qua Văn phòng ĐKĐĐ cấp tỉnh để xử lý;
Hồ sơ tách thửa với đất nông nghiệp → cần xác minh điều kiện quy hoạch, nên nộp tại nơi có dữ liệu địa chính gốc.
Cách tránh sai sót:
Đọc kỹ hướng dẫn trong Nghị định 151/2025/NĐ-CP, Điều 15;
Hỏi trước cán bộ tiếp nhận hoặc đơn vị dịch vụ về thẩm quyền xử lý từng loại hồ sơ.
- Không theo dõi hồ sơ sau khi nộp
Nhiều người sau khi nộp hồ sơ xong thì không kiểm tra tiến độ, đến hạn mới phát hiện hồ sơ bị treo hoặc yêu cầu bổ sung mà không hay biết.
Giải pháp:
+ Giữ lại biên nhận hồ sơ, mã tra cứu;
+ Định kỳ tra cứu trên Cổng DVC hoặc gọi đến bộ phận tiếp nhận;
+ Nếu sử dụng dịch vụ, yêu cầu cập nhật trạng thái hàng tuần.
- Hồ sơ không thống nhất thông tin
Ví dụ: Giấy chứng nhận mang tên cũ, CCCD mới chưa cập nhật; số nhà thay đổi; tên cá nhân không trùng khớp…
Giải pháp:
+ Đối chiếu thông tin trước khi kê khai;
+ Nếu phát hiện sai, làm thủ tục cập nhật trước khi nộp;
+ Dịch vụ pháp lý có thể hỗ trợ xử lý nhanh các điểm không thống nhất này.

5. Hướng dẫn lựa chọn nơi nộp hồ sơ phù hợp 

Lựa chọn đúng nơi nộp hồ sơ giúp tiết kiệm thời gian và giảm rủi ro pháp lý.
Mặc dù quy định mới từ ngày 01/7/2025 cho phép người sử dụng đất nộp hồ sơ đất đai tại bất kỳ nơi tiếp nhận nào trong phạm vi TP.HCM, nhưng không phải điểm tiếp nhận nào cũng phù hợp với mọi loại hồ sơ hoặc hoàn cảnh cá nhân. Tùy vào tình huống cụ thể, người sử dụng đất nên lựa chọn nơi nộp hồ sơ sao cho thuận tiện, đúng thẩm quyền và dễ theo dõi quá trình xử lý.
- Người sử dụng đất có đất ở một nơi, sinh sống hoặc làm việc ở nơi khác nên nộp hồ sơ tại điểm gần nơi cư trú hoặc làm việc. Ví dụ: người sử dụng đất có thửa đất ở huyện Củ Chi, nhưng đang cư trú tại Quận 3. Thay vì phải về Củ Chi để nộp hồ sơ, người sử dụng đất có thể đến bộ phận Một cửa UBND phường tại Quận 3, hoặc chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai tại khu vực trung tâm để nộp hồ sơ. Việc chọn nơi gần nơi sinh sống không ảnh hưởng đến tính hợp lệ của hồ sơ theo quy định mới.
- Trường hợp hồ sơ phức tạp hoặc có giá trị lớn nên nộp tại Văn phòng Đăng ký đất đai cấp thành phố. Những hồ sơ như hợp thức hóa nhà đất chưa có giấy tờ, đăng ký nhiều tài sản gắn liền với đất, hoặc liên quan đến quyền sử dụng đất của tổ chức/doanh nghiệp thường cần xử lý chuyên sâu, có sự phối hợp liên ngành. Do đó, người sử dụng đất nên nộp tại Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM (thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường) để được hỗ trợ đầy đủ, tránh bị chuyển nhiều cấp.
- Người sử dụng đất bận rộn, không có thời gian đi lại nên ưu tiên nộp hồ sơ trực tuyến hoặc qua dịch vụ pháp lý. Thay vì đến trực tiếp các cơ quan, người sử dụng đất có thể nộp hồ sơ qua Cổng Dịch vụ công quốc gia hoặc Cổng Dịch vụ công TP.HCM nếu đã có tài khoản định danh điện tử. Ngoài ra, sử dụng dịch vụ pháp lý từ các đơn vị chuyên môn sẽ giúp người sử dụng đất được hỗ trợ trọn gói: từ chuẩn bị hồ sơ, lựa chọn điểm nộp, đến theo dõi tiến độ và nhận kết quả.
- Tổ chức và doanh nghiệp nên nộp hồ sơ tại điểm tiếp nhận tập trung hoặc gần trụ sở chính. Đối với doanh nghiệp có nhiều bất động sản hoặc nhiều dự án tại các quận/huyện khác nhau, việc phân tán hồ sơ sẽ gây khó khăn trong việc theo dõi. Thay vào đó, tổ chức nên lựa chọn một điểm tiếp nhận ổn định (thường là chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai tại quận trung tâm hoặc gần trụ sở doanh nghiệp) để tập trung quản lý, giảm thiểu sai sót và thống nhất hồ sơ.
- Người sử dụng đất lớn tuổi hoặc không am hiểu pháp luật nên được hỗ trợ từ dịch vụ chuyên nghiệp. Ngay cả khi được phép nộp hồ sơ ở bất kỳ nơi nào trong TP.HCM, việc hiểu đúng các loại giấy tờ cần nộp, biểu mẫu, quy trình xử lý và thẩm quyền giải quyết vẫn là thách thức với nhiều người sử dụng đất. Trong những trường hợp này, sử dụng dịch vụ pháp lý trọn gói sẽ giúp đảm bảo an toàn pháp lý, tránh rủi ro bị trả lại hồ sơ, tiết kiệm thời gian đi lại và đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho người sử dụng đất.

6. Quy trình tham khảo khi thực hiện thủ tục đất đai thông qua ủy quyền

Trong thực tế, không phải người sử dụng đất nào cũng có điều kiện trực tiếp thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai theo đúng quy định pháp luật. Vì vậy, pháp luật cho phép cá nhân, tổ chức có thể ủy quyền cho người khác thay mặt thực hiện các thủ tục này thông qua văn bản hợp lệ.
Căn cứ quy định tại Bộ luật Dân sự 2015, người sử dụng đất được phép lập hợp đồng ủy quyền có công chứng hoặc chứng thực để người được ủy quyền thực hiện một hoặc nhiều công việc liên quan đến đăng ký, cấp, điều chỉnh, chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Phạm vi ủy quyền phải nêu rõ trong văn bản, bao gồm: chuẩn bị hồ sơ, nộp tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bổ sung theo yêu cầu và nhận kết quả giải quyết.
Trình tự thực hiện thông qua ủy quyền thường bao gồm các bước:
- Tiếp nhận và kiểm tra thông tin pháp lý: Người được ủy quyền kiểm tra tính hợp pháp của giấy chứng nhận, hiện trạng đất, tài sản gắn liền với đất và nhu cầu của bên ủy quyền.
- Chuẩn bị hồ sơ theo quy định: Hồ sơ được lập theo các mẫu mới ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, bao gồm các giấy tờ nhân thân, tài sản, hợp đồng, văn bản xác nhận nghĩa vụ tài chính (nếu có).
- Nộp hồ sơ tại điểm tiếp nhận phù hợp: Người được ủy quyền có thể thay mặt người sử dụng đất nộp hồ sơ tại bất kỳ bộ phận tiếp nhận hồ sơ nào trong phạm vi TP.HCM, không bắt buộc theo nơi có đất, căn cứ điểm b khoản 1 Điều 15 Nghị định 151/2025/NĐ-CP.
- Theo dõi tiến độ giải quyết và nhận kết quả: Trong thời gian giải quyết, người được ủy quyền có trách nhiệm kiểm tra trạng thái xử lý hồ sơ, bổ sung nếu có yêu cầu từ cơ quan có thẩm quyền và nhận kết quả đúng hẹn.
Việc thực hiện thủ tục đất đai thông qua ủy quyền là hình thức hợp pháp, được pháp luật thừa nhận nhằm bảo đảm sự linh hoạt trong giao dịch và tiếp cận dịch vụ hành chính, đặc biệt hữu ích đối với người sử dụng đất đang cư trú ngoài tỉnh, không có điều kiện đi lại, hoặc thiếu kinh nghiệm xử lý hồ sơ hành chính.
Chuyên đề trên đây là chia sẻ của chúng tôi về vấn đề “Nơi nộp hồ sơ đất đai tại TPHCM theo quy định từ ngày 1/7/2025 ở đâu?” nhằm hỗ trợ người đọc có thêm kiến thức về pháp luật, không nhằm mục đích thương mại. Các thông tin trong chuyên đề “Nơi nộp hồ sơ đất đai tại TPHCM theo quy định từ ngày 1/7/2025 ở đâu?” chỉ là quan điểm cá nhân người viết, người đọc chỉ tham khảo. Chúng tôi đề nghị Quý Khách hàng nên tham khảo ý kiến chuyên môn từ Luật sư của chúng tôi đối với các vấn đề cụ thể. Các yêu cầu giải đáp thắc mắc hãy liên hệ trực tiếp với Văn phòng của chúng tôi theo địa chỉ phía trên hoặc liên hệ qua Hotline: 0978845617, Email: info@luatsuhcm.com.

Tác giả: Khánh Ngọc Tô