Nhà chưa hoàn công chuyển nhượng được không?

Việc mua bán nhà ở và công trình xây dựng chưa hoàn công là một giao dịch phổ biến nhưng đồng thời là một vấn đề pháp lý phức tạp, tiềm ẩn nhiều rủi ro. Câu hỏi đặt ra là: Liệu pháp luật có cho phép chuyển nhượng loại tài sản này không? Bài viết dưới đây sẽ phân tích rõ căn cứ pháp luật và hướng dẫn cách giao dịch an toàn nhất.
Nhà chưa hoàn công chuyển nhượng được không

Nhà chưa hoàn công chuyển nhượng được không

1. Nhà chưa hoàn công là gì?

- Khái niệm “hoàn công” không được định nghĩa trực tiếp trong một điều luật cụ thể, mà là thuật ngữ pháp lý hành chính dùng để chỉ quá trình chủ đầu tư thực hiện thủ tục kiểm tra, xác nhận sự kiện công trình đã được thi công xong và nghiệm thu, phù hợp với Giấy phép xây dựng và các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng.

- Mục đích của hoàn công là để cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận tài sản gắn liền với đất đã hình thành hợp pháp, từ đó làm thủ tục cấp hoặc cập nhật Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai và các văn bản hướng dẫn.

- “Nhà ở chưa hoàn công” là thuật ngữ dùng để chỉ hiện trạng một công trình nhà ở đã được xây dựng và hiện hữu trên thực tế, nhưng về mặt pháp lý hành chính, chưa được Nhà nước công nhận chính thức về quy mô, kết cấu, và sự tuân thủ quy chuẩn xây dựng.

⟹ Điều này được quy định tại Điều 23 Nghị định 06/2021/NĐ-CP.

⟹ Nhà chưa hoàn công có thể là nhà đã xây dựng đúng giấy phép nhưng chủ sở hữu chưa làm thủ tục hành chính, hoặc nghiêm trọng hơn là nhà xây dựng sai phép, không phép, dẫn đến không đủ điều kiện để làm thủ tục hoàn công.

>> Tham khảo thêm: Dịch vụ hoàn công nhà ở Dịch vụ hoàn công nhà ở riêng lẻ

2. Nhà chưa hoàn công chuyển nhượng được không?

Theo quy định tại Điều 160 Luật Nhà ở 2023 thì:

Điều 160. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch

1. Giao dịch về mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo;

c) Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

d) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

đ) Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền;

e) Điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

a) Mua bán, thuê mua, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; bán nhà ở trong trường hợp giải thể, phá sản;

b) Tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết;

c) Mua bán, thuê mua nhà ở có sẵn của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở trong các trường hợp sau đây: nhà ở thuộc tài sản công; nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư không thuộc tài sản công;

d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;

đ) Nhận thừa kế nhà ở.

Giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.

3. Trường hợp nhà ở cho thuê thì ngoài điều kiện quy định tại các điểm c, d và đ khoản 1 Điều này, nhà ở còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp nước, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Như vậy, thực hiện chuyển nhượng khi nhà chưa hoàn công thì yêu cầu phải có Giấy chứng nhận. Nhưng bên cạnh đó, pháp luật cũng quy định những trường hợp khi thực hiện giao dịch không cần có Giấy chứng nhận được quy định tại khoản 2 Điều 160 Luật Nhà ở 2023.

⟹ “Nhà ở chưa hoàn công” là nhà chưa được cập nhật thông tin trên Giấy chứng nhận. Do đó, tài sản "nhà ở" chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng độc lập theo luật định.

⟹ Các bên chỉ có thể chính thức chuyển nhượng Quyền sử dụng đất (tài sản đã được công nhận trên Giấy chứng nhận) theo quy định của Luật Đất đai. Tuy nhiên, pháp luật vẫn cho phép mua bán nhà ở đối với những trường hợp đã được cấp giấy phép xây dựng nhưng chưa hoàn công, cụ thể:

- Mua bán, thuê mua, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;

- Bán nhà ở trong trường hợp giải thể, phá sản

- Mua bán, thuê mua nhà ở có sẵn của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở trong các trường hợp sau đây: nhà ở thuộc tài sản công; nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư không thuộc tài sản công;

- Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;

- Nhận thừa kế nhà ở.

>> Tham khảo thêm: Sang tên chuyển nhượng căn hộ chung cư - dịch vụ trọn gói

3. Những rủi ro khi mua bán nhà chưa hoàn công

Khi mua nhà ở chưa hoàn công, người mua chấp nhận những rủi ro pháp sau:

- Quyền sở hữu đối với nhà ở không được pháp luật bảo vệ đầy đủ nếu có tranh chấp (ví dụ: tranh chấp quy hoạch, giải tỏa).

- Khó khăn khi làm thủ tục hoàn công sau này vì muốn hoàn công, người mua cần sự hợp tác của chủ cũ (nếu giấy phép đứng tên chủ cũ) để hoàn tất thủ tục, dễ phát sinh tranh chấp và chi phí.

- Chi phí và thủ tục hoàn công: Người mua phải tự mình thực hiện thủ tục hoàn công sau này, tốn kém chi phí, thời gian và phụ thuộc vào hồ sơ gốc của bên bán.

⟹ Tóm lại, Người mua nên yêu cầu bên bán hoàn tất thủ tục hoàn công và cập nhật Giấy chứng nhận trước khi giao dịch để đảm bảo tính pháp lý đầy đủ và an toàn cho tài sản.

>> Tham khảo thêm: Văn phòng Luật sư chuyên làm sổ hồng uy tín tại Tp.Hồ Chí Minh


Chuyên đề trên đây là chia sẻ của chúng tôi về vấn đề Nhà chưa hoàn công chuyển nhượng được không? nhằm hỗ trợ người đọc có thêm kiến thức về pháp luật, không nhằm mục đích thương mại. Các thông tin trong chuyên đề Nhà chưa hoàn công chuyển nhượng được không? chỉ là quan điểm cá nhân người viết, người đọc chỉ tham khảo. Chúng tôi đề nghị Quý Khách hàng nên tham khảo ý kiến chuyên môn từ Luật sư của chúng tôi đối với các vấn đề cụ thể. Các yêu cầu giải đáp thắc mắc hãy liên hệ trực tiếp với Văn phòng của chúng tôi theo địa chỉ phía trên hoặc liên hệ qua Hotline: 0978845617, Email: info@luatsuhcm.com.

Tác giả: Thảo Phan Kim