Đất nằm trong quy hoạch "treo" chuyển nhượng được không?

Quy hoạch “treo” là thực trạng phổ biến gây ảnh hưởng trực tiếp đến quyền sở hữu và định đoạt tài sản của người sử dụng đất. Liệu Nhà nước có cấm giao dịch đối với loại đất này? Những trường hợp nào được phép sang tên sổ đỏ dù đang vướng quy hoạch? Bài viết dưới đây của Văn phòng luật sư Tô Đình Huy sẽ giải đáp thắc mắc về việc chuyển nhượng đất quy hoạch treo và những điều kiện pháp lý cần thiết để bảo vệ quyền lợi tối đa cho chủ sở hữu.
chuyển nhượng đất nằm trong quy hoạch treo

chuyển nhượng đất nằm trong quy hoạch treo

1. Thế nào là quy hoạch “treo”?

Trên thực tế, theo quy định của pháp luật, không có thuật ngữ “quy hoạch treo”. Đây là cách gọi thông thường để chỉ tình trạng diện tích đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định đưa vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhưng sau một thời hạn nhất định vẫn chưa thực hiện việc thu hồi đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch đã công bố.

Theo quy định tại khoản 8 Điều 76 Luật Đất đai 2024 về tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:

Điều 76. Tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

[…] 8. Hằng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức rà soát, xử lý và công bố công khai việc thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với đất đã được ghi trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện trên trang thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; gửi thông tin đến Bộ Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân cấp huyện và Ủy ban nhân dân cấp xã.

⇒ Tình trạng này được xử lý thông qua cơ chế điều chỉnh hoặc hủy bỏ quy hoạch/kế hoạch sử dụng đất khi quá thời hạn triển khai.

>> Tham khảo thêm: Tư vấn thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

2. Điều kiện chuyển nhượng để thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hoặc các loại giấy tờ tương đương được pháp luật công nhận).

• Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bằng bản án/quyết định có hiệu lực của cơ quan nhà nước.

• Quyền sử dụng đất không bị kê biên, không bị áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời.

• Trong thời hạn sử dụng đất.

• Không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp ngăn chặn theo quy định của pháp luật.

3. Chuyển nhượng đất nằm trong quy hoạch treo được không?

Căn cứ theo quy định tại Điều 76 Luật Đất đai 2024 như sau:

Điều 76. Tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

[…] 4. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố công khai mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

7. Diện tích đất được xác định trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 02 năm liên tục được xác định trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện phải xem xét, đánh giá điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố công khai việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi đất hoặc hủy bỏ việc chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất được xác định trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện.
Trường hợp cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố công khai thì người sử dụng đất không bị hạn chế về các quyền sử dụng đất đã được pháp luật quy định.

⇒ Đất dính quy hoạch sử dụng đất đã được công bố công khai mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện thì người sử dụng đất có thể chuyển nhượng khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định.

>> Tham khảo thêm: Luật sư đất đai chuyên nghiệp tại Tp.HCM

Tuy nhiên cần lưu ý khi thực hiện giao dịch đối với đất quy hoạch treo;

• Người dân vẫn có quyền sang nhượng, nếu chưa có quyết định thu hồi đất.

• Tuy nhiên, khi giao dịch, người mua cần được thông báo rõ về tình trạng quy hoạch, để tránh tranh chấp sau này.

• Một số ngân hàng sẽ hạn chế nhận thế chấp đất quy hoạch treo do tính rủi ro cao.

⇒ Mặc dù được phép chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng cần lưu ý rằng nếu đất đã nằm trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm, việc bồi thường khi thu hồi đất sau này sẽ thực hiện theo giá đất cụ thể tại thời điểm thu hồi, có thể dẫn đến sự chênh lệch so với giá trị giao dịch thị trường.

 

Chuyên đề trên đây là chia sẻ của chúng tôi về vấn đề Đất nằm trong quy hoạch "treo" chuyển nhượng đươc không? nhằm hỗ trợ người đọc có thêm kiến thức về pháp luật, không nhằm mục đích thương mại. Các thông tin trong chuyên đề Đất nằm trong quy hoạch "treo" chuyển nhượng đươc không? chỉ là quan điểm cá nhân người viết, người đọc chỉ tham khảo. Chúng tôi đề nghị Quý Khách hàng nên tham khảo ý kiến chuyên môn từ Luật sư của chúng tôi đối với các vấn đề cụ thể. Các yêu cầu giải đáp thắc mắc hãy liên hệ trực tiếp với Văn phòng của chúng tôi theo địa chỉ phía trên hoặc liên hệ qua Hotline: 0978845617, Email: info@luatsuhcm.com.

Tác giả: Thảo Phan Kim