Nghị quyết hướng dẫn tháo gỡ vướng mắc trong tổ chức thực hiện Luật Đất đai

1. Quy định về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Tại Điều 3 Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, như sau:

- Bổ sung trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh làm cơ sở cai nghiện ma túy do lực lượng vũ trang nhân dân quản lý.

- Bổ sung trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, bao gồm:

+ Thực hiện dự án trong khu thương mại tự do, dự án trong trung tâm tài chính quốc tế;

+ Trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đã hết thời hạn phải hoàn thành việc thỏa thuận hoặc hết thời gian gia hạn phải hoàn thành việc thỏa thuận mà đã thỏa thuận được trên 75% diện tích đất và trên 75% số lượng người sử dụng đất thì Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét, thông qua việc thu hồi phần diện tích đất còn lại để giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư;

+ Tạo quỹ đất để thanh toán dự án theo Hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao (Hợp đồng BT), để cho thuê đất tiếp tục sản xuất, kinh doanh đối với trường hợp tổ chức đang sử dụng đất mà Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 78, Điều 79 của Luật Đất đai.

>> Tham khảo thêm: Tư vấn bồi thường thu hồi đất theo luật đất đai

2. Miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 10 Nghị quyết thì người dân khi chuyển đổi đất nông nghiệp, đất vườn sang đất ở được giảm tiền sử dụng đất. Cụ thể:

Điều 10. Miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

[…] 2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại các điểm b, c, d, đ, e và g khoản 1 Điều 121 của Luật Đất đai thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định sau đây:

…

c) Trường hợp đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất mà chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền sử dụng đất hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì tính tiền sử dụng đất theo mức thu bằng: 30% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (sau đây gọi tắt là chênh lệch) đối với diện tích đất chuyển mục đích sử dụng trong hạn mức giao đất ở tại địa phương; 50% chênh lệch đối với diện tích đất vượt hạn mức nhưng không quá 01 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương; 100% chênh lệch đối với diện tích đất vượt hạn mức mà vượt quá 01 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương. Mức thu tiền sử dụng đất nêu trên chỉ được tính một lần cho một hộ gia đình, cá nhân (tính trên 01 thửa đất).

⇒ Trong trường hợp người dân chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở mà vẫn trong hạn mức giao đất ở theo quy định của địa phương, thì nghĩa vụ tài chính phải nộp (tiền sử dụng đất) sẽ được tính bằng 30% giá trị chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp, thay vì phải nộp toàn bộ 100% phần chênh lệch đó như quy định trước đây.

⇒ Điều này giúp giảm gánh nặng tài chính, tạo điều kiện thuận lợi cho hộ gia đình, cá nhân.

Nhận xét: Theo Luật Đất đai 2024 thì quy định này đã được bãi bỏ. Người dân phải thực hiện 100% phần chênh lệch giữa giá đất nông nghiệp và đất ở. Đồng thời, bảng giá đất tại nhiều địa phương tăng cao, kéo theo đó là tiền sử dụng đất mà người dân phải nộp tăng đột biến, có nhiều trường hợp tăng cao gấp nhiều lần so với trước đây.

>> Tham khảo thêm: Dịch vụ xin chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở 

3. Quy định về thực hiện tách thửa đất, hợp thửa đất

Tại Điều 11 Nghị quyết khi quy định về thực hiện tách – hợp thửa đất được quy định như sau:

- Điều kiện về tách thửa để thực hiện chuyển nhượng, thửa kế, tặng cho

• Trước đây, bắt buộc chuyển toàn bộ diện tích đất làm cho nghĩa vụ tài chính vượt lên quá mức đối với nhiều hộ gia đình, cá nhân. Do đó, quy định này đã khiến nhiều hộ nông dân không thể tách thửa để chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho. Quy định này làm cho nhiều người hiểu theo 2 trường hợp:

Trường hợp 1: diện tích tối thiếu là đất được quy hoạch, đất phi nông nghiệp

Trường hợp 2: diện tích tối thiểu của đất phi nông nghiệp và đất nông nghiệp. Nhiều loại đất sau khi tách thửa, đủ điều kiện tối thiểu của đất phi nông nghiệp nhưng không đủ điều kiện tối thiểu của đất nông nghiệp. Điều này bắt buộc, hộ gia đình, cá nhân phải chuyển toàn bộ mục đích sử dụng đích làm cho kinh phí vô cùng lớn vượt mức tài chính.

• Hiện tại, quy định này đã được điều chỉnh linh hoạt. Khi chuyển một phần thửa đất không bắt buộc phải tách thửa. Ngoài ra, việc hợp thửa thì không bắt buộc phải cùng mục đích sử dụng đất.

- Việc tách thửa đất, hợp thửa đất quy định tại điểm d khoản 1 Điều 220 của Luật Đất đai liên quan đến lối đi chung

Điều 220. Tách thửa đất, hợp thửa đất

1. Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm các nguyên tắc, điều kiện sau:

…

d) Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó.

- Việc tách thửa đất, hợp thửa đất quy định tại khoản 3 Nghị quyết 254/2025/QH15

Điều 11. Quy định về thực hiện quyền, chế độ sử dụng đất, đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận, tách thửa đất, hợp thửa đất, hệ thống thông tin về đất đai

[…] 3. Việc tách thửa đất, hợp thửa đất quy định tại điểm d khoản 1 Điều 220 của Luật Đất đai phải bảo đảm có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng hoặc được người sử dụng đất liền kề đồng ý cho đi qua để kết nối với đường giao thông công cộng. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì không bắt buộc thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó.

⇒ Nghị quyết đã bổ sung và cụ thể hóa, cho phép dùng lối đi chung nếu được chủ sử dụng đất liền kề đồng ý.

>> Tham khảo thêm: Dịch vụ tách thửa và chuyển mục đích sử dụng đất ở

- Bên cạnh đó, Nghị quyết còn quy định:

+ Chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì không bắt buộc thực hiện tách thửa. Việc hợp các thửa đất không bắt buộc cùng mục đích sử dụng đất, cùng hình thức trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, cùng thời hạn sử dụng đất.

+ Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án mà việc phân chia không bảo đảm các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định tại Điều 220 của Luật Đất đai thì không thực hiện tách thửa, trừ trường hợp bản án, quyết định của tòa án có hiệu lực thi hành trước ngày 01 tháng 8 năm 2024.

- Ngoài ra, đối với trường hợp đã nộp đủ hồ sơ hợp lệ thực hiện thủ tục tách thửa đất, hợp thửa đất trước ngày Nghị quyết này có hiệu lực thi hành mà chưa được giải quyết thì thực hiện theo quy định của Nghị quyết này.

>> Tham khảo thêm: Tư vấn thủ tục hợp thửa đất 

4. Quy định chuyển tiếp đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Trường hợp từ ngày 01/8/2024 đến 31/12/2025 mà hộ gia đình, cá nhân đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở hoặc từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền với đất ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền sử dụng đất hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 01/ 7/2014 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng thì được thực hiện như sau:

• Trường hợp chưa nộp tiền sử dụng đất theo thông báo của cơ quan thuế thì cơ quan thuế thực hiện tính lại khoản tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định và điều chỉnh thông báo số tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định của pháp luật về quản lý thuế. Hộ gia đình, cá nhân phải nộp khoản tiền chậm nộp tiền sử dụng đất (nếu có) tính trên số tiền tính lại theo quy định của pháp luật về quản lý thuế;

• Trường hợp đã nộp tiền sử dụng đất theo thông báo của cơ quan thuế thì được đề nghị cơ quan thuế tính lại tiền sử dụng đất theo quy định; cơ quan thuế tính lại tiền sử dụng đất và thông báo cho người sử dụng đất. Do đó, nếu:

+ Trường hợp số tiền sử dụng đất sau khi tính lại thấp hơn so với số tiền đã nộp thì người sử dụng đất được Nhà nước hoàn trả bằng cách trừ vào nghĩa vụ về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;

+ Trường hợp không phát sinh nghĩa vụ về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì trừ vào nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật về quản lý thuế;

+ Trường hợp không còn nghĩa vụ tài chính nào khác để trừ thì hoàn trả bằng tiền theo quy định của pháp luật về ngân sách nhà nước, quy định khác của pháp luật có liên quan.

5. Giá đất tính tiền bồi thường về đất và giá đất tính tiền sử dụng đất nơi tái định cư

Giá đất tính tiền bồi thường về đất và giá đất tính tiền sử dụng đất nơi tái định cư "được tính theo giá đất trong bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại Nghị quyết này". Bảng giá đất được quy định tại Điều 7 Nghị 254/2025/QH15.

6. Đơn giản hoá cách tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

Theo quy định tại Điều 5 Nghị quyết 254/2025/QH15, cách tính tiền sử dụng đất là dựa vào:

• Diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng, được công nhận quyền sử dụng đất;

• Giá đất theo bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất; trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thì giá đất là giá trúng đấu giá;

• Chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất của Nhà nước;

• Chi phí xây dựng hạ tầng được xác định theo quy định của pháp luật về xây dựng;

• Tỷ lệ tính thu tiền sử dụng đất đối với từng loại đất theo đối tượng, hình thức sử dụng đất.

⇒ Phương pháp này sử dụng bảng giá đất, hệ số K và tính chi phí hạ tầng sẽ đơn giản hóa việc xác định nghĩa vụ tài chính. Sự thay đổi này giúp giảm bớt sự phụ thuộc vào phương pháp xác định giá đất cụ thể (thường là thặng dư), vốn là nguyên nhân gây kéo dài thời gian và chênh lệch trong tính toán giá đất cho các dự án đầu tư.

7. Hiệu lực thi hành

- Nghị quyết này có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 01 năm 2026.

- Điểm b khoản 3 Điều 12 của Nghị quyết này có hiệu lực thi hành từ ngày 11 tháng 12 năm 2025.

Điều 12. Tổ chức thực hiện

[…] 3. Hội đồng nhân dân, Ủy ban nhân dân các cấp, trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ của mình, có trách nhiệm:

…

b) Không tổ chức lập kế hoạch sử dụng đất 5 năm (2026 -2030) của các thành phố trực thuộc Trung ương, quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện, quy hoạch sử dụng đất cấp xã, kế hoạch sử dụng đất cấp xã. Các địa phương khi tổ chức lập điều chỉnh quy hoạch tỉnh thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050 phải xác định chỉ tiêu sử dụng đất do quy hoạch sử dụng đất quốc gia phân bổ và chỉ tiêu sử dụng đất theo nhu cầu sử dụng đất của địa phương đến từng đơn vị hành chính cấp xã.

- Trong thời gian Nghị quyết này có hiệu lực thi hành, trường hợp Nghị quyết này và các luật khác có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì thực hiện theo quy định của Nghị quyết này.

Trường hợp các nghị quyết của Quốc hội về thí điểm cơ chế, chính sách đặc thù tại địa phương có quy định khác với quy định của Nghị quyết này thì cho phép Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định lựa chọn việc áp dụng cho phù hợp với tình hình thực tế của địa phương.

>> Tham khảo thêm: Dịch vụ pháp lý nhà đất
 

Chuyên đề cập nhật pháp lý trên đây là chia sẻ của chúng tôi về vấn đề Nghị quyết hướng dẫn tháo gỡ vướng mắc trong tổ chức thực hiện Luật Đấi đai nhằm hỗ trợ người đọc có thêm kiến thức về pháp luật, không nhằm mục đích thương mại. Các thông tin trong chuyên đề Nghị quyết hướng dẫn tháo gỡ vướng mắc trong tổ chức thực hiện Luật Đấi đai chỉ là quan điểm cá nhân người viết, người đọc chỉ tham khảo. Chúng tôi đề nghị Quý Khách hàng nên tham khảo ý kiến chuyên môn từ Luật sư của chúng tôi đối với các vấn đề cụ thể. Các yêu cầu giải đáp thắc mắc hãy liên hệ trực tiếp với Văn phòng của chúng tôi theo địa chỉ phía trên hoặc liên hệ qua Hotline: 0978845617, Email: info@luatsuhcm.com.