Trong bối cảnh phát triển kinh tế và đô thị hóa mạnh mẽ, việc chuyển mục đích sử dụng đất đã trở thành một nhu cầu thiết yếu đối với nhiều cá nhân và tổ chức. Tại TP.HCM, điều này càng trở nên phổ biến, đặc biệt khi người sử dụng đất muốn tối ưu hóa giá trị tài sản của mình. Theo quy định hiện hành, có những trường hợp người sử dụng đất không cần xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền trước khi thực hiện việc chuyển mục đích. Việc hiểu rõ thủ tục này không chỉ giúp tiết kiệm thời gian, chi phí, mà còn đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.
Theo khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai 2024, chuyển mục đích sử dụng đất được hiểu là việc người sử dụng đất thay đổi từ một mục đích sử dụng sang một mục đích khác.
Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp chuyển mục đích đều phải xin phép. Khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024 quy định rõ những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bao gồm:
Nếu không thuộc các trường hợp nêu trên, cá nhân được phép chuyển mục đích sử dụng đất mà không cần xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền, theo quy định tại khoản 3 Điều 121 Luật Đất đai 2024.
Tham khảo thêm về Dịch vụ tách thửa và chuyển mục đích sử dụng đất ở
Mặc dù không bắt buộc phải xin phép, người sử dụng đất vẫn có quyền đăng ký biến động đất đai nếu có nhu cầu.
Căn cứ tại điểm e khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024, trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không cần xin phép, việc đăng ký biến động là tùy theo nhu cầu của người sử dụng đất, không bắt buộc.
Như vậy:
Việc chuyển mục đích sử dụng đất trong một số trường hợp nhất định theo quy định tại khoản 3 Điều 121 Luật Đất đai năm 2024 không cần phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tuy nhiên, người sử dụng đất vẫn có trách nhiệm đăng ký biến động đất đai theo quy định pháp luật. Cụ thể:
Trình tự thực hiện
Bước 1: Người sử dụng đất chuẩn bị và nộp hồ sơ đăng ký biến động
Người có yêu cầu đăng ký biến động do chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép sẽ nộp hồ sơ tại một trong các cơ quan sau (tùy thuộc vào đối tượng sử dụng đất):
- Đối với cá nhân, cộng đồng dân cư, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài:
- Đối với tổ chức, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài:
Lưu ý:
Người nộp hồ sơ có thể lựa chọn hình thức nộp như sau:
Nếu yêu cầu xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải nộp bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
Trường hợp nộp hồ sơ bản sao hoặc bản số hóa, khi nhận kết quả, người đăng ký phải nộp bản chính các giấy tờ thuộc thành phần hồ sơ.
Bước 2: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ kiểm tra và tiếp nhận
Nếu hồ sơ được tiếp nhận tại Trung tâm Phục vụ hành chính công, cơ quan này sẽ chuyển tiếp hồ sơ đến Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai nơi có đất để tiếp tục xử lý.
Bước 3: Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh xử lý hồ sơ
Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính (nếu có), Văn phòng đăng ký đất đai sẽ:
Thành phần và số lượng hồ sơ
a) Thành phần hồ sơ bao gồm:
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất – Mẫu số 18 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (bản gốc).
- Mảnh trích đo bản đồ địa chính thửa đất (nếu người sử dụng đất có nhu cầu đo đạc lại diện tích, ranh giới).
- Giấy tờ ủy quyền hoặc văn bản về việc đại diện theo quy định pháp luật dân sự, nếu nộp hồ sơ thông qua người đại diện.
b) Số lượng hồ sơ: 01 bộ
Thời hạn giải quyết
Đối tượng thực hiện thủ tục
Điều kiện thực hiện thủ tục
Thủ tục đăng ký biến động chỉ được áp dụng cho các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền, theo khoản 3 Điều 121 Luật Đất đai 2024, ví dụ:
Theo quy định tại khoản 4 Điều 124 Luật Đất đai 2024, các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều 121 đều được xác định là trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất và không phải thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất.
Như vậy, có thể khẳng định rằng: khi cá nhân thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất mà không cần xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thì đây là một trong các trường hợp giao đất, cho thuê đất không đấu giá, không đấu thầu theo quy định của pháp luật. Việc này được áp dụng cho cả những trường hợp người dân tự chuyển mục đích sử dụng đất trong nội bộ nhóm đất hoặc có sự chuyển đổi nhẹ giữa các mục đích mà pháp luật cho phép không cần phải có sự chấp thuận.
Ngoài ra, trong những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất có yêu cầu xin phép, Ủy ban nhân dân cấp huyện là cơ quan có thẩm quyền quyết định cho phép đối với cá nhân (theo điểm a khoản 2 Điều 123 Luật Đất đai 2024). Tuy nhiên, nếu việc chuyển mục đích này là từ đất nông nghiệp sang mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 ha trở lên, thì cần phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi UBND cấp huyện ban hành quyết định chính thức.
Cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất mà không cần xin phép theo quy định của pháp luật sẽ không phải thực hiện thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất, và trường hợp này được pháp luật xác định là giao đất/cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá hoặc đấu thầu dự án.
Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy cung cấp dịch vụ tư vấn và hỗ trợ khách hàng trong việc thực hiện thủ tục đăng ký biến động chuyển mục đích sử dụng đất. Cụ thể, các công việc thực hiện bao gồm:
- Tư Vấn Pháp Lý:
- Soạn Thảo Hồ Sơ:
+ Chuẩn bị và soạn thảo các văn bản cần thiết, bao gồm đơn đăng ký và tài liệu liên quan.
- Hướng Dẫn Thực Hiện:
- Đại Diện Khách Hàng:
- Giải Quyết Tranh Chấp:
Với sự chuyên nghiệp và kinh nghiệm của đội ngũ luật sư, Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy cam kết đồng hành cùng khách hàng để đảm bảo quy trình chuyển mục đích sử dụng đất diễn ra thuận lợi và hiệu quả.
Xem thêm Luật sư đất đai chuyên nghiệp tại Tp.HCM
Chuyên đề trên đây là chia sẻ của chúng tôi về vấn đề thủ tục đăng ký biến động chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm hỗ trợ người đọc có thêm kiến thức về pháp luật, không nhằm mục đích thương mại. Các thông tin trong chuyên đề thủ tục đăng ký biến động chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ là quan điểm cá nhân người viết, người đọc chỉ tham khảo. Chúng tôi đề nghị Quý Khách hàng nên tham khảo ý kiến chuyên môn từ Luật sư của chúng tôi đối với các vấn đề cụ thể. Các yêu cầu giải đáp thắc mắc hãy liên hệ trực tiếp với Văn phòng của chúng tôi theo địa chỉ phía trên hoặc liên hệ qua Hotline: 0978845617, Email: info@luatsuhcm.com.]
Tác giả: Khánh Ngọc Tô
Chúng tôi trên mạng xã hội